המוכר את הבית

אני נבוך טובא בפשר הסוגיות הללו. לדוגמא המוכר את הבית - מחד - הוא לא מכר את היציע, חדר, גג, בור ודות ועוד, ומאידך - מכר הדלת, הנגר, המכתשת הגדולה, האיצטרובל, ולחד מ"ד אף 'אפתא' (בנין נמוך הסמוך לכותלי הבית). מה הכוונה? זה דין ב'אמירתו' (קרי: מה אמור בעצם דברו) או אומדנאות ב'כוונתו' מה...